在地产行情进入下行周期以来，不少开发商经营陷入困境，导致项目停工，房屋无法交付的情况。此时，虽然购房人签署了购房合同，支付了部分房款，但房屋或是还没交付，或是还没办产证。这时候又获悉开发商经营陷入困境，被债权人、工程承包方起诉。此种情况下，自己交了全款的房子会不会被查封？会不会拿给开发商顶债用？本文将对此问题进行专业分析。
考虑到实践中可能存在项目烂尾、开发商破产、以房抵债等多种复杂情形，文章将分不同情况进行分析，并以多期文章进行连载。
1. 权利顺位基本原则
基于对购房人居住权的保护原则，在开发商出现其他债务的情况下，最高院司法解释赋予了满足特定条件购房人的优先权利，即其对房屋的物权可以不受开发商其他债务的影响。
开发商常见债务包括欠付工程款、金融借款、拆借/民间借贷款和其他经营产生债务。一般情况下，对开发商债权的优先顺序为建设工程价款优先权＞抵押权（以登记为准）＞普通债权。而购房人权利在该顺位体系中的定位如下：
（1）一般购房人的优先权利
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
该条进一步明确符合前述条件的购房人有权对其购买的商品房提出执行异议，排除执行，即能够优先于一般债权，但仍落后于建设工程价款优先权、抵押权。
（2）商品房消费者的超级优先权
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。此条规定了商品房消费者的“超级优先权”，即满足前述条件的购房人不仅有权排除他人对房屋的执行，有权要求返还房款，而且购房人的权利更优先于工程款和抵押债权。
2. 核心概念的司法界定
前述规定中出现了几个概念“商品房消费者”、“以居住为目的”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”、“已支付全部价款”。结合相关司法解析和案例，前述概念具体理解如下：
（1）商品房消费者
从主体资格来看，消费者的身份应当限定为自然人。法人及其他组织一般不纳入消费者范围。理由在于购房人超级优先权系为保护购房人生存权而作出的特别规定，不应随意扩大适用范围。
（2）付款过半
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，针对“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
（3）以居住为目的
以居住为目的指购买住房系直接用于满足生活居住需要，而非用于经营或投资目的。因此，商铺、商业用房等非住宅类房产不适用"以居住为目的"的情形。
（4）无其他住房的理解
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以作出相同的认定。
在(2023)辽04民终72号案中，法院认为，买受人名下应作宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女作一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。
由此可见，所谓无其他住房应当指的是整个家庭在同一城市范围内无其他住房，或者现有住房无法满足家庭基本居住需求。
（5）车位的参考适用
虽然《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定超级优先权的客体为消费购房者所购买的商品房，但司法实践存在对车位同等适用的参考先例。
例如，在最高人民法院(2022)最高法民终86号案例中，最高院认为，购房人配套购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对"消费者购买的商品房"特别保护的必要居住权利属性。
（6）商住两用房的参考适用
在(2023)沪7101民初148号案件中，法院认为，如规划用途为办公，而实际上带有居住功能的商住两用房，应当根据实际情况，结合房屋设计本身是否满足日常居住需求，以及具体交易习惯、常理来进行综合判断。因此，如果商住两用房实际用于居住的，仍有获得特别保护的空间。
（7）以物抵债不属于以居住为目的
(2023)湘1202执异54号案中，法院认为，由于以房抵债受让人签署相关房屋买卖合同的目的是抵债而非居住，故该受让人不应享有商品房消费者超级优先权。
（8）让与担保不属于以居住为目的
在（2020）最高法民申5847号案中，最高院认为，被执行人与案外人房屋买卖的真实意思并非以转移房屋所有权为目的，房屋买卖为假，非典型担保即让与担保为真，故购房者不是真实购房人，不构成消费者购房人的身份，因此也不应享受商品房消费者超级优先权。
作者简介
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张炳旭
北京星来律师事务所
律师
清华大学法学院学士，圣路易斯华盛顿大学法学硕士。曾就职北京市中伦律师事务所。
业务领域：
对民商事争议解决和房地产投融资有丰富的法律服务经验，代理的案件类型涉及投融资纠纷、公司治理、房屋买卖、建设工程、物业服务等多个领域，并曾为国内多个头部地产和险资企业对外投资提供专项法律服务。
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韩梅君
北京星来律师事务所
合伙人
清华大学法学学士、清华大学民事诉讼法学硕士。曾就职于北京市中伦律师事务所，于2025年获得第十届桂客年会“新锐律师奖”。
在民商事争议解决领域有超七年工作经验，曾代理数十起复杂、重大的诉讼、仲裁案件，处理的纠纷类型包括股权转让纠纷、对赌合同纠纷、私募基金及信托合同纠纷、保证合同纠纷、民间借贷纠纷、公司决议效力纠纷、侵害商业秘密纠纷等，该等案件的审理机构包括最高人民法院、各地高级人民法院、中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会等司法机构。擅长为客户构建体系化争议解决策略，从前端交易风险排查、商业谈判方案设计，到诉前证据链整合、保全策略制定，直至庭审攻防对抗与执行回款实现，为客户提供全方位、一站式的服务，助力客户在复杂的法律纠纷中脱颖而出，实现商业目标与法律价值的完美统一。
除民商事争议外，还专注于文化及娱乐领域，擅长处理音乐、影视投资类争议，并有丰富的合规及危机公关经验，为头部平台、经纪公司、公众人物提供全流程风控与维权方案。
排版：王 昕
审核：管委会
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