房价一路走低，成交量也持续低迷，购房人违约的情况却日渐增多。有些购房者本以为房价已经触底，果断出手签约，却在收房前又遭遇房价急跌，顿觉买房会“亏本”，萌生了退房的念头。这种情况下，购房者究竟能不能单方面退房？
1.法律规定
签完购房合同以后又不想买了，这个问题在法律上的核心，是违约一方是否享有合同的解除权，而解除权一般分为约定解除权和法定解除权两种情况。如果购房合同中明确约定，一方当事人（可在支付违约金后）有权单方解除合同、不再购买房屋，那么购房人自然可以依据合同约定行使解除权退房。
而如果合同没有约定购房人的单方解除权，就需要看购房人是否享有法定解除权。根据《民法典》第563条规定，法定解除的情形仅限于发生不可抗力，或者合同相对方存在特定违约行为。具体到房屋买卖中，若房屋已无交付可能（如长期烂尾），或者房屋存在重大质量瑕疵、不符合合同约定的交付条件（详见本公众号此前文章分析），购房人可以对方违约为由，主张行使法定解除权退房。
若既无合同约定的解除权，房屋又能按时、保质交付，购房者单纯因“买贵了”而要求退房，属于己方单方违约。从法律原则来讲，违约方并无主动解除合同的权利。尽管《民法典》第580条参考九民会议纪要相关规定，突破性地为违约方创设了合同终止权，但该权利的适用严格受限——仅针对非金钱债务的合同履行陷入僵局的情形，且必须通过诉讼或仲裁的方式提出主张。
由此可见，在房屋已具备交付条件，仅因付款方不愿继续履约的情况下，购房者单方要求退房缺乏充足的法律依据。对此，多地高级人民法院也出台了相关司法指导意见，例如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十一条明确规定，房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。
2.司法实践
在目前房价下行的市场背景下，法院对于购房人行使法定解除权的情形一般要求更加严格，支持购房人退房诉请的案例明显减少。除房屋出现明显质量问题，或者是严重逾期竣工的情形，购房人以未按约建设配套公建、公区品质下降等事由要求退房都很难再得到法院支持。法院的前述司法裁量并无统一规定，而一般是以法院内部会议或者指导意见方式传达。
近年来的司法实践也印证了这一点，许多当事人以“对房屋不满意”“经济困难无力付款”“购房贷款未获批”等理由请求解除合同，此类诉请大多被法院驳回。仅有少数案件获得法院支持，且多为当事人存在坐牢、重病等客观履行障碍的特殊情形。
综合前述司法案例分析，若购房者已支付全款（含银行批贷），且售房人（开发商）不存在明显且严重的违约，其退房解约诉请通常难以得到法院支持；若购房者尚未付清全款，且逾期付款时间较长，法院可能基于合同履行陷入僵局的现状，酌情同意终止合同关系。
（关于退房后是否要承担赔偿责任，请见后续文章分析）
来源：诉战诉决 公众号
律师简介
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张炳旭
北京星来律师事务所
合伙人
清华大学法学学士、圣路易斯华盛顿大学法学硕士，曾在红圈所执业多年，为国寿投资、万科、银泰投资、王府井、华彬投资等多个行业头部企业提供法律服务。张炳旭律师专注民商事争议解决、投资并购及企业常年法律顾问领域，并持续深耕房地产、险资投资及生物医药行业。在争议解决领域，处理众多复杂民商事诉讼、仲裁案件，标的额累计达数十亿元，为客户挽回巨额损失。在投资并购领域，参与多个房地产、险资投资、生物医药行业标杆项目，累计交易规模逾百亿元。作为企业常年法律顾问，为多家房地产集团、保险资管机构及生物科技公司提供日常合规支持、风险防控体系搭建及商业模式合法性论证，深度参与企业经营决策。
业务领域：
民商事争议解决、房地产及保险资金投资法律服务、企业常年法律服务。
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韩梅君
北京星来律师事务所
合伙人
北京星来律师事务所合伙人，清华大学法学学士、民事诉讼法学硕士。第十二届北京市律师协会民事诉讼法专业委员会委员，荣获2026年度The Litigation口碑之选“仲裁律师10强”，2025年度Legal 500 China Elite-“争议解决领域”，桂客年会“桂冠-新锐律师奖”等多项榜单。曾就职于北京市中伦律师事务所。在民商事争议解决领域有超八年工作经验，曾代理数十起复杂、重大的诉讼与仲裁案件，擅长处理股权转让纠纷、对赌合同纠纷、私募基金及信托合同纠纷、保证合同纠纷、民间借贷纠纷、公司决议效力纠纷、侵害商业秘密纠纷等。曾为联想集团、正大集团、招商局集团、太盟投资等大型公司与机构提供法律服务，擅长为客户构建体系化争议解决策略，从前端风险排查、谈判方案设计，到诉前证据整合、保全策略制定，至庭审攻防对抗与执行回款实现，为客户提供全方位、一站式的服务。
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