前文讨论了签约后无故退房，需要承担赔偿标准的一般原则。此文续接讨论几种特殊情况下如何处理：
定金、逾期付款违约金、退房违约金能否同步适用？
二手房买卖中，合同通常会约定按日计算的逾期付款违约金，部分购房者还会向售房人支付定金。若购房者拖延付款数月后决定退房，就会同时涉及定金返还、逾期付款违约金、退房违约金三项责任，这三者能否同时适用？
对此，目前尚无全国统一的裁判规则。参考北京市第三中级人民法院发布的二手房买卖违约金纠纷裁判观点，逾期付款违约金的适用以“购房者逾期付款但合同仍在履行”为前提，若购房者最终明确表示不再履行合同、构成根本违约，售房人主张退房违约金的，逾期付款违约金与退房违约金不宜叠加适用。
关于定金的适用规则，司法实践普遍认为：房屋买卖合同中的定金，通常由买受人支付给出卖人，合同正常履行时，定金会抵作购房款的一部分；若买受人违约，出卖人主张不返还定金，同时另行主张违约金的，法院应当向当事人释明，要求其择一主张。
例外情形是，若合同明确约定定金为解约定金，则可与违约金同时适用。参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十三条规定，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时，解约定金处罚与违约金可以同时适用。
只签了意向合同，而未签署正式合同，如何赔偿？
部分购房者看好房屋后未下定决心，会先签订意向合同（或认购书、预订协议等类似文件），锁定房源并约定后续签署正式购房合同。若在正式合同签订前，购房者反悔不愿继续交易，需要承担什么责任？
参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二条规定，预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同的，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。也就是说，购房者反悔不签正式合同的，售房人无权要求法院强制缔约，但购房者并非无需承担任何责任。根据《民法典》相关规定，此时购房者需赔偿售房人的信赖利益损失。
参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二条及相关房屋买卖纠纷审理指引第五条规定，若预约协议中约定了定金条款，应当适用定金罚则；若未约定定金条款，或定金数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方需赔偿守约方为订立合同所支出的合理费用、因信赖合同能订立而错失的交易机会损失等。
需要特别注意的是，上述规则的适用前提是合同性质为预约合同——即合同内容仅为锁定交易意向，未明确约定房屋价款、付款方式、交房时间等核心交易条款。若意向合同已具备正式购房合同的全部核心要素，即便未使用住建部门发布的官方合同范本，也可能被法院认定为本约合同。此种情况下，参考《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第四条规定，售房人有权要求购房者按照正式购房合同的约定承担违约责任。
双方均存在过失/违约情形
交易未能顺利完成，往往并非一方全责。例如合同约定售房人腾空房屋、购房人支付房款，结果购房人未积极筹款，售房人也未及时腾房，双方均存在履约瑕疵。
对此，《民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任；当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。参考北京市第三中级人民法院的裁判意见，双方违约的，不能因双方均有违约行为而直接免除全部责任，而是需要根据各自违约行为的性质、对应合同义务的履行先后顺序，以及违约行为对损害后果的影响程度，区分是否存在先履行抗辩权、是否构成双方违约或与有过失，最终由法院酌情判定减轻或免除一方的赔偿责任。
实务启示
1. 合同条款设计：明确“根本性违约”的具体情形（如逾期付款超过15日）和违约金标准（如总房价20%），补充协议里写清不可抗力、情势变更的认定标准，避免后续扯皮。定金条款要明确定金性质，以及和违约金的适用关系。
2. 证据留存：守约方要留好对方违约的证据，比如聊天记录、通话录音、逾期付款凭证，还有房屋差价评估报告、维权花费的票据等。违约方如果想减责，要收集对方履约有问题的证据，比如房屋质量问题检测报告、对方未按时腾房的证明等。
3. 及时处理：确定退房的话，赶紧用书面形式通知对方，比如EMS邮寄并注明“解约通知”，留好送达凭证，别拖延导致对方索赔更多。之后尽量和对方协商，比如商量违约金分期付，避免被认定为恶意违约。
4. 诉讼准备：守约方起诉时，要证明违约金和实际损失的关联；违约方应诉时，要拿证据证明约定的违约金过高，比如同小区房价数据，同时指出对方的过错，争取减轻责任。能调解就尽量调解，省时间省成本。
结语
司法裁判始终要受到政策影响，又反过来要考虑社会影响。房价上行的年代，常见的纠纷类别是房屋限购政策出台，导致购房人不再具有购房资格。无论是出台的司法解释，还是法院审判实践，都倾向于保护购房人利益，惩戒售房人违约拒售行为。而房价下行的年代则恰恰相反，常见的纠纷类别是房屋烂尾以及购房人主张房屋不符合交付标准版。相关司法实践一般注重保护售房人利益，重点惩戒购房人违约退房行为。因此，目前购房人要求退房主张得到支持的难度越来越大，法院也倾向于让购房人承担更大的赔偿责任。购房人在做出退房决定时应更加慎重，更加仔细、广泛的收集相关理据，以争取法院支持己方退房请求，并减轻己方赔偿责任。
（部分图片源自AI工具生成）
作者简介
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张炳旭
北京星来律师事务所
合伙人
清华大学法学学士、圣路易斯华盛顿大学法学硕士，曾在红圈所执业多年，为国寿投资、万科、银泰投资、王府井、华彬投资等多个行业头部企业提供法律服务。张炳旭律师专注民商事争议解决、投资并购及企业常年法律顾问领域，并持续深耕房地产、险资投资及生物医药行业。在争议解决领域，处理众多复杂民商事诉讼、仲裁案件，标的额累计达数十亿元，为客户挽回巨额损失。在投资并购领域，参与多个房地产、险资投资、生物医药行业标杆项目，累计交易规模逾百亿元。作为企业常年法律顾问，为多家房地产集团、保险资管机构及生物科技公司提供日常合规支持、风险防控体系搭建及商业模式合法性论证，深度参与企业经营决策。
业务领域：
民商事争议解决、房地产及保险资金投资法律服务、企业常年法律服务。
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韩梅君
北京星来律师事务所
合伙人
北京星来律师事务所合伙人，清华大学法学学士、民事诉讼法学硕士。第十二届北京市律师协会民事诉讼法专业委员会委员，荣获2026年度The Litigation口碑之选“仲裁律师10强”，2025年度Legal 500 China Elite-“争议解决领域”，桂客年会“桂冠-新锐律师奖”等多项榜单。曾就职于北京市中伦律师事务所。在民商事争议解决领域有超八年工作经验，曾代理数十起复杂、重大的诉讼与仲裁案件，擅长处理股权转让纠纷、对赌合同纠纷、私募基金及信托合同纠纷、保证合同纠纷、民间借贷纠纷、公司决议效力纠纷、侵害商业秘密纠纷等。曾为联想集团、正大集团、招商局集团、太盟投资等大型公司与机构提供法律服务，擅长为客户构建体系化争议解决策略，从前端风险排查、谈判方案设计，到诉前证据整合、保全策略制定，至庭审攻防对抗与执行回款实现，为客户提供全方位、一站式的服务。
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