部分有法律意识的购房人，因为预见到开发商经营困境，提前办理了所购房屋的预告登记，或者是快速起诉开发商要求退房退钱并拿到胜诉判决。那么，这种预告登记和胜诉判决，能够确保购房人所享有的对房屋或房款的权利优先性吗？
PART 01
1.预告登记的对抗效力
a.预告登记可阻却一般处分行为
根据《民法典》第二百二十一条第一款规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
一般认为，预告登记的权利基础是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，购房人的请求权便取得了对抗第三人的效力，故预告登记被视为准物权。只要预告登记有效，即可阻却法院一般的拍卖、变卖等处分行为。
b.预告登记应以合同没有解除为前提
根据《民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
根据前述规定，在购房合同解除、被撤销或确认无效即债权消灭、符合登记条件之日起3个月未申请登记的，预告登记失效，购房人丧失预告登记的有关权利，预告登记应予以撤销。因此，如果购房人未按约支付房款，导致购房合同被解除，相关预告登记将因买卖合同的解除而归于失效。
c.预告登记难以优先于建设工程债权和抵押权
根据《民事审判指导与参考》2017年第4辑刊登的《金钱债权强制执行中的预告登记效力之体现——以房屋所有权预告登记为例》，只有在"消费者""已经交付全部或大部分所购商品房价款"情况下，"才可以排除建设工程价款优先权等优先受偿权的强制执行"，"是否办理了房屋所有权预告登记，在所不问"。因此，"房屋所有权预告登记本身并不能够排除在该屋上依法成立的建设工程价款优先受偿权的强制执行"。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第十一条第一款也大致规定预告登记权利人不符合消费者物权期待权规定的，不能仅以其办理了预告登记为由排除上述优先权的执行。
在最高法（2022）民终78号案件中，法院认为预告登记的性质，不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，是指在确定的财产登记还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记本身仍是一种债权的保全手段。建设工程价款优先权显然优先于预告登记权利，不应被预告登记排除其权利的实现。
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十九条模糊规定预告登记可以阻却法院执行措施，但是也没有列明购房人相应权利优先顺位。
根据前述司法观点，一般购房人不能仅以预告登记主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
PART 02
2.已取得胜诉判决的对抗效力
对于购房人已经起诉开发商要求交房/办证/退房并取得胜诉判决的，如果此类判决仅要求开发商办证或者退款，而没有载明购房人所享有的前述权利是否优先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条（二）之规定，此类生效法律文书并不具备物权变动的法律效力，在开发商破产后若仍按生效法律文书履行可能构成对债权的个别清偿。
因此，如果仅取得一般胜诉判决文书（即购房人仅起诉要求交房/办证/退房），但没有提及债权优先顺位的，购房人前述权利并不当然优先，仍需严格按照破产/执行法院确认的优先权认定标准重新认定。
END
往期回顾
作者简介
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张炳旭
北京星来律师事务所
合伙人
清华大学法学院学士，圣路易斯华盛顿大学法学硕士。曾就职北京市中伦律师事务所。
业务领域：
对民商事争议解决和房地产投融资有丰富的法律服务经验，代理的案件类型涉及投融资纠纷、公司治理、房屋买卖、建设工程、物业服务等多个领域，并曾为国内多个头部地产和险资企业对外投资提供专项法律服务。
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韩梅君
北京星来律师事务所
合伙人
清华大学法学学士、清华大学民事诉讼法学硕士。曾就职于北京市中伦律师事务所，于2025年获得第十届桂客年会“新锐律师奖”。
在民商事争议解决领域有超七年工作经验，曾代理数十起复杂、重大的诉讼、仲裁案件，处理的纠纷类型包括股权转让纠纷、对赌合同纠纷、私募基金及信托合同纠纷、保证合同纠纷、民间借贷纠纷、公司决议效力纠纷、侵害商业秘密纠纷等，该等案件的审理机构包括最高人民法院、各地高级人民法院、中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会等司法机构。擅长为客户构建体系化争议解决策略，从前端交易风险排查、商业谈判方案设计，到诉前证据链整合、保全策略制定，直至庭审攻防对抗与执行回款实现，为客户提供全方位、一站式的服务，助力客户在复杂的法律纠纷中脱颖而出，实现商业目标与法律价值的完美统一。
除民商事争议外，还专注于文化及娱乐领域，擅长处理音乐、影视投资类争议，并有丰富的合规及危机公关经验，为头部平台、经纪公司、公众人物提供全流程风控与维权方案。
排版：王 昕
审核：管委会
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