基于此前系列文章分析，购房人所享有的优先权利需基于其“商品房消费者”身份，即必须是自然人满足其居住需求购房。那么，除了“商品房消费者”以外，其他取得房屋产权的主体，能否受到法律保护呢？
1.一般购房人的权利保护
除商品房消费者外，尚有其他一般购房人，例如基于投资目的购房，或者基于经营目的购房等。该等一般购房人的权利在特定情况下也具备一定优先性。
a.优先于一般债权的条件
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，以及《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，一般购房人非因自身原因未能办理过户，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，满足已占有房屋、已签约、已付全款情况下，可以对抗普通金钱债权的执行。
《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》第127条进一步解释，只要买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，或者未过户有合理理由，均可认为属于“非因自身原因未能办理过户”。
b.优先于特别债权的条件
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十三条规定，一般购房人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如其已签署购房合同并交付价款足以代偿清偿相应主债权的，还可以额外对抗建设工程价款优先受偿权、抵押权执行。
最高人民法院出台针对本条的理解与适用进一步解读，本条的法理依据是《民法典》第524条规定的代为清偿制度，购房人对履行该债务具有合法利益。购房人交付执行法院的购房款限于房屋自身市场价格。清偿的债权数额亦对应房屋的债权份额及其上权利负担份额，无须清偿申请执行人针对债务人的全部债权。如果案外人依照市场价格向监管账户交付全部价款，未被房地产开发企业挪用的，与本条类似同样具备清偿主债权的条件，原则上可以参照适用本条规定。同时，有观点认为，即使预售资金监管账户的款项被挪用，该风险亦不应由购房人承担。
根据前述规定和意见，如果一般购房人向法院支付的价款可清偿开发商相应债务，就可以认为购房人权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权。该等债务不应当是开发商全部债务，而要综合考虑房屋市价，以及开发商债务在不同房屋上的负担份额。
2.以房抵债的权利保护
房屋除以现金购买方式取得外，还存在一类特殊情况即以房抵债（开发商将房产抵给债权人）。在此种情况下，债权人虽不能适用购房人特别保护机制，但最高院司法解释仍给以其权利优先的空间。
a.一般以房抵债
根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定，针对一般以房抵债情形，如果购房人（也就是以房抵债的债权人）与被执行人之间满足以下条件：（1）存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，（2）抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当，（3）案外人在查封前已合法占有该不动产，（4）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记，则购房人对于房屋的权利可以优先于一般债权，但仍落后于抵押权利和建设工程优先受偿权。
b.特殊情况-工抵房
以房抵债中，还存在一个特殊的情形“工抵房”，即开发商以房产抵顶欠付施工单位的工程款。
考虑到工抵房可能本身就具备建设工程价款优先权的属性，因此《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条针对工抵房做了特殊规定，即施工单位在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议，且抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当的，可以主张对工抵房权利优先于普通债权和抵押权利。
值得注意的是，前述有关一般购房人和以房抵债的司法解释没有特别明确针对“新建商品房”，因此对于存量房交易也有适用空间。
结语
当房地产开发企业面临债务危机时，法律基于对个人生存权的保护，赋予符合特定条件的购房人以“超级优先权”。最高院出台的系列司法解释既明确了商品房消费者权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的顺位关系，也为不同情形下的购房人提供了相应的救济路径。
在实践中，购房人权利的保护需要法律规定的明确，更需要权利主体的积极主张。无论是通过执行异议程序维护物权期待权，还是通过执行异议之诉主张购房款返还优先权，都是将法律规定转化为现实保护的重要途径。
END
※ 部分图片源自AI工具生成
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张炳旭
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清华大学法学学士、圣路易斯华盛顿大学法学硕士，曾在红圈所执业多年，为国寿投资、万科、银泰投资、王府井、华彬投资等多个行业头部企业提供法律服务。张炳旭律师专注民商事争议解决、投资并购及企业常年法律顾问领域，并持续深耕房地产、险资投资及生物医药行业。在争议解决领域，处理众多复杂民商事诉讼、仲裁案件，标的额累计达数十亿元，为客户挽回巨额损失。在投资并购领域，参与多个房地产、险资投资、生物医药行业标杆项目，累计交易规模逾百亿元。作为企业常年法律顾问，为多家房地产集团、保险资管机构及生物科技公司提供日常合规支持、风险防控体系搭建及商业模式合法性论证，深度参与企业经营决策。
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韩梅君
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清华大学法学学士、清华大学民事诉讼法学硕士。荣获2025年度桂客年会“桂冠-新锐律师奖”， Legal 500 China Elite-“争议解决领域”榜单。
曾就职于北京市中伦律师事务所。在民商事争议解决领域有超七年工作经验，曾代理数十起复杂、重大的诉讼、仲裁案件，处理的纠纷类型包括股权转让纠纷、对赌合同纠纷、私募基金及信托合同纠纷、保证合同纠纷、民间借贷纠纷、公司决议效力纠纷、侵害商业秘密纠纷等，该等案件的审理机构包括最高人民法院、各地高级人民法院、中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会等司法机构。
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