如果房子已经烂尾，这时候购房人考虑的就不是能不能保住自己买的房子，而是要求解除购房合同并退还购房款。此时，由于房企还可能同步欠付工程款、融资款等债务，就需要判断购房人要求返还本金在债务清偿中是否能占据优先地位。
1.基本原理
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第三条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十二条进一步规定，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。
执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。
根据前述，购房人如果主张解除合同，其要求返还购房款的权利也可具有优先性。需要注意的是，价款返还请求权的优先权范围应当限制在已付房款本金范围内，不包括资金占用费或者违约金等其他费用。
2.核心前提-无法交付的认定标准
根据前述规定，购房人要求开发商优先返还房款的核心前提是“房屋不能交付且无实际交付可能”。实践中，房屋不能交付的举证相对容易，商品房消费者仅需举证开发商未依照商品房买卖合同约定的交房日期如期交付即可。然而，“房屋无实际交付可能”证明标准和难度都显著更高。
法院作出“无法交付”的类似认定时的常见考量因素包括：长期未交付（一般指逾期数年）、项目无复工迹象、开发商持推诿态度、开发商已经进入破产/预重整程序、房屋已经进入司法执行流程、项目已无续建可能、房屋长期无法办理产权登记等。但是，如果地产项目仍在建设当中而只是进程缓慢的，购房人要求退还购房款并享有优先权的诉请一般难以得到法院支持。
3.购房款返还优先权的实现路径
（1）诉讼阶段的权利主张
购房者在起诉解除合同、返还购房款时，可以同步要求确认价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。当然，购房者也可以分两次起诉，先要求退房，再在后续诉讼程序中请求确认购房款应优先返还。
例如，在(2024)新01民终3233号案中，购房者起诉要求退房，并以房屋未建成、开发商预重整为理据，在同一案中要求确认价款优先返还。而在（2023）沪03民终39号案中，购房者先起诉要求解除购房合同，后又（在破产程序中）起诉要求确认其权利优先。
前述两种途径的诉请都得到了法院支持，当然通过一个诉讼解决无疑更经济便捷。
（2）执行阶段的权利救济
执行异议程序：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了商品房消费者可以提出执行异议。而在(2024)吉0211执异156号案中，涉案房产在另案中被采取执行措施之后，购房者作为案外人提出执行异议，法院最终认定购房者具有优先权。
执行异议之诉程序：《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十二条第二款规定，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致合同解除的，可在执行异议之诉中主张排除强制执行并优先受偿。
基于此，商品房消费者在起诉要求解约时未要求确认涉案房屋购房款返还优先权的，仍可在执行程序中提出异议或提起执行异议之诉，请求在变价款中排除相对应的强制执行并优先受偿。
作者简介
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张炳旭
北京星来律师事务所
律师
清华大学法学院学士，圣路易斯华盛顿大学法学硕士。曾就职北京市中伦律师事务所。
业务领域：
对民商事争议解决和房地产投融资有丰富的法律服务经验，代理的案件类型涉及投融资纠纷、公司治理、房屋买卖、建设工程、物业服务等多个领域，并曾为国内多个头部地产和险资企业对外投资提供专项法律服务。
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韩梅君
北京星来律师事务所
合伙人
清华大学法学学士、清华大学民事诉讼法学硕士。曾就职于北京市中伦律师事务所，于2025年获得第十届桂客年会“新锐律师奖”。
在民商事争议解决领域有超七年工作经验，曾代理数十起复杂、重大的诉讼、仲裁案件，处理的纠纷类型包括股权转让纠纷、对赌合同纠纷、私募基金及信托合同纠纷、保证合同纠纷、民间借贷纠纷、公司决议效力纠纷、侵害商业秘密纠纷等，该等案件的审理机构包括最高人民法院、各地高级人民法院、中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会等司法机构。擅长为客户构建体系化争议解决策略，从前端交易风险排查、商业谈判方案设计，到诉前证据链整合、保全策略制定，直至庭审攻防对抗与执行回款实现，为客户提供全方位、一站式的服务，助力客户在复杂的法律纠纷中脱颖而出，实现商业目标与法律价值的完美统一。
除民商事争议外，还专注于文化及娱乐领域，擅长处理音乐、影视投资类争议，并有丰富的合规及危机公关经验，为头部平台、经纪公司、公众人物提供全流程风控与维权方案。
排版：王 昕
审核：管委会
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