此前文章分析过购房人能否要求退房，本文续接分析，如果购房人无故退房需要承担的责任。如果房屋本身存在严重质量问题，或者无法交付，购房人有正当退房理由，一般无需承担责任。但在房屋能够正常、保质交付的情况下，购房者单方面要求退房属于违约行为，即使诉求成立，也需要承担一定的赔偿责任。具体赔偿标准，优先依据购房合同约定处理；若合同未作约定或约定存在瑕疵，则按照法律规定予以判定。
以“绿中介”常用的二手房买卖合同模板为例，合同通常约定：若因购房人逾期不付房款导致合同解除，购房人需赔偿房屋总价的20%（具体比例以合同约定为准）。实践中，部分购房者认为合同约定的20%违约金标准过高，也有部分合同未明确约定违约金数额，针对这些情况，具体处理规则如下：
能否主张合同约定的违约金过高而要求调减？
根据《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。
判断违约金是否过高，核心标准是约定金额是否显著高于守约方的实际损失。关于售房人的实际损失范围，最高人民法院尚未出台全国统一适用的规定，但多地方法院已明确了裁判标准。例如《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第六条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益；一方违约且房屋价格发生涨跌的，涨跌差价属于合同履行后可获得的利益，实际损失金额需结合房屋所在区域实际情况、守约方履约情况、违约方订立合同时对房价涨跌的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，且最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
（注：最高人民法院出台的房屋买卖相关统一裁判规则内容较为原则，地方法院结合司法实践颁布的具体审判指导意见，仅为分析参考，不具有普遍、必然的适用效力。）
由此可见，售房人的实际损失，应以签约时至解约期间案涉房屋所在区域的房价涨跌差价为基础，结合双方过错程度进行调整。这里的“双方过错”，包括各自是否积极履约、房屋是否符合交付标准等因素。
《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第六条进一步明确，房屋价格涨跌差价的确定方式如下：① 双方能协商一致的，从其约定；② 双方无法协商的，原则上可比照最相类似房屋的同期市场成交价之差确定；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定。认定涨跌差价的时间点，需以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、案涉房屋具体涨跌情况等因素合理判定。实践中，该差价可参考同小区类似房屋的交易记录（如房产中介平台公示数据），或通过第三方评估机构出具的评估报告确定。
需要特别区分现房（含二手房）和预售房两种情形：对于现房买卖，签约与解约的时间间隔通常较短，房价波动幅度有限，售房人的损失相对较小，购房者主张调减违约金的成功率较高；对于预售房买卖，从签约到交房往往间隔数年，若期间房地产市场出现大幅波动，购房者要求调减违约金的难度会显著增加。
在此提醒购房者注意，法院在审理此类案件时享有自由裁量权，且裁判思路会受社会导向影响。在房价下行周期，法院对购房者的违约金裁判尺度通常更严格。例如前几年环京地区房价下跌期间，法院极少支持购房者调减违约金的请求，甚至存在判令购房者支付高于合同约定违约金的情形。法院作出此类裁判的核心考量，是防止房价下行时购房者集体解约，将市场交易风险全部转移给售房人（开发商）。
没有明确约定的情况下如何处理？
部分购房合同未明确约定购房者违约时的违约金数额，或虽有违约金条款但未填写具体标准，此种情况下，赔偿标准需依据法律规定确定。
《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
据此，若合同未约定违约金，购房者无故解约的，需赔偿售房人的履行利益损失。参考天津高院的司法指导意见，该赔偿范围主要指向的也是房价涨跌差价。需要注意的是，此种情形下的举证责任分配发生变化——不再由购房者举证损失过高，而是由售房人举证证明自身实际损失的具体金额及构成。
（未完待续）
律师简介
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张炳旭
北京星来律师事务所
合伙人
清华大学法学学士、圣路易斯华盛顿大学法学硕士，曾在红圈所执业多年，为国寿投资、万科、银泰投资、王府井、华彬投资等多个行业头部企业提供法律服务。张炳旭律师专注民商事争议解决、投资并购及企业常年法律顾问领域，并持续深耕房地产、险资投资及生物医药行业。在争议解决领域，处理众多复杂民商事诉讼、仲裁案件，标的额累计达数十亿元，为客户挽回巨额损失。在投资并购领域，参与多个房地产、险资投资、生物医药行业标杆项目，累计交易规模逾百亿元。作为企业常年法律顾问，为多家房地产集团、保险资管机构及生物科技公司提供日常合规支持、风险防控体系搭建及商业模式合法性论证，深度参与企业经营决策。
业务领域：
民商事争议解决、房地产及保险资金投资法律服务、企业常年法律服务。
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韩梅君
北京星来律师事务所
合伙人
北京星来律师事务所合伙人，清华大学法学学士、民事诉讼法学硕士。第十二届北京市律师协会民事诉讼法专业委员会委员，荣获2026年度The Litigation口碑之选“仲裁律师10强”，2025年度Legal 500 China Elite-“争议解决领域”，桂客年会“桂冠-新锐律师奖”等多项榜单。曾就职于北京市中伦律师事务所。在民商事争议解决领域有超八年工作经验，曾代理数十起复杂、重大的诉讼与仲裁案件，擅长处理股权转让纠纷、对赌合同纠纷、私募基金及信托合同纠纷、保证合同纠纷、民间借贷纠纷、公司决议效力纠纷、侵害商业秘密纠纷等。曾为联想集团、正大集团、招商局集团、太盟投资等大型公司与机构提供法律服务，擅长为客户构建体系化争议解决策略，从前端风险排查、谈判方案设计，到诉前证据整合、保全策略制定，至庭审攻防对抗与执行回款实现，为客户提供全方位、一站式的服务。
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